物件の選定｜飲食店を開業するまでにやらなければならないこと Vol.2
飲食店を開業する際の準備の1つとして、物件を選ばなければなりません。設定したコンセプトに基づいた物件探しをしていく事が基本となります。
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店舗物件を借りる際には賃貸借契約を大家さんと締結いたしますが、その際には色んな専門用語が飛び交います。当記事では、使用頻度の高い用語集とその注意点をまとめました。
期間が定められた契約であるということです。トラブルになる可能性が高いのが、この定期建物賃貸借契約（以下、定借という）の認識によるものです。
他方で「普通賃貸借契約」は期間が決められていますが、「更新」が約束されている契約です。定借は「更新」という概念がなく、期間満了で契約は終了いたします。
そのまま続けて借りる場合は、「再契約」をしなければいけません。商業施設や古い建物を借りる場合に多いです。
そのときに注意していただきたいのが、営業マンの「再契約可の物件ですから大丈夫ですよ」というトークです。
「再契約可」と言うのは、あなたが望めば再契約できるということではありません。「貸主・借主が合意したら再契約できます。」ということです。
なので、再契約時期に退去を求められてトラブルになるケースがあります。これを未然に防ぐためには普通賃貸借にするのが一番なのですが、実際にはそう簡単にいきません。
しかし、定借は借り手にとってデメリットでしかないのかというとそうでもありません。
ひとつは賃料です。
定借にすることによって借り手は不安になりますので、少しでも早く成約するため、賃料を相場より下げているケースが多いのです。
もう一つは、普通賃貸借契約に比べて期間が長く定められているケースも多いのが定借の特徴です。
保証金とは、テナント物件を契約する際に貸主に預ける費用であり、敷金とほぼ同じ意味合いです。退去時には、滞納した賃料の不足分や原状回復にかかる費用などを差し引いて返還されます。
テナントの場合、経営不振などで倒産するといったケースも少なくありません。その際、貸主は事前に預かっていた保証金から、滞納した賃料や原状回復費用などを捻出するのです。
保証金の償却とは、原状回復（借主負担）工事の対象とならない修繕などをするために、貸主が設定するものです。ただし、何かきちんとした決まりがあるわけではなく、「不動産業界の慣習」とご理解いただいたほうがいいと思います。
例）保証金500万円 償却20％
とあった場合、500万円の20％＝100万円は返還されず、返還されるのは400万円となります。
敷金はテナント物件を契約する際に、貸主に預ける費用のことです。一般的に礼金と一緒に支払います。契約期間中に滞納した賃料や物件の原状回復費用などは、敷金から差し引かれます。借主が貸主に預けるため、原則として退去時に返還されます。
敷金なし・礼金なしのテナント物件の場合、契約時に敷金と礼金の支払いが発生しないため、初期費用を削減することができます。
なお、保証金と敷金、両方を求められるケースはほぼ無く、どちらかの名目になるのが一般的です。
礼金は物件を借りる際のお礼として貸主に支払うものです。
礼金は物件が不足していた時代の習慣で、不足している状況なのに物件を貸してくれた貸主に対して、感謝の気持ちを伝えるために渡していました。現在、住宅やテナント物件が不足するケースは少ないものの、礼金の習慣だけは未だに残っています。
また、お礼の意味合いでもあることから、敷金と異なり退去時に返還はされません。
原状回復義務とは貸した時の状態にして返すということを意味しています。もし、スケルトンの状態から借りたとすれば、なにもない状態が原状です。
床、壁、天井にトイレまで仕上げてあるような物件もありますが、入居前に写真を何枚も撮っておき原状の造作が大家さんの資産なのか残置されたものなのかをハッキリさせる必要があります。大家さんの資産は壊さず残し、テナントが設えた造作はすべて壊すのが正解です。
ただし、居抜き物件の場合、すべての造作や設備が付随しています。解約して出て行くときはスケルトン（すべて撤去した状態）にして出て行ってと言われるケースがほとんどです。
どこまで壊すのか分からないばかりか、ガス管や水道管の処理をどこまでやるかによって原状回復工事のコストが全く変わってくるからです。例えば、床のコンクリートの中を通っているガス管、水道管も含めて撤去となると手間や廃棄に相当お金がかかります。
住宅、事務所、飲食店すべての賃貸借において賃貸借契約を締結したのちテナントから解約を申し出る際は「書面による解約届」というものを出すように書いてあります。
これを出せばいつでも解約できるというものではなく、書類提出後、契約で定められた期間は使っても使わなくても家賃を払い続けなければならない期間が存在します。この期間を解約予告期間というのですが、これもいざその時になって聞いてなかったとなることが多くあります。
契約書には１ヶ月から長いもので12ヶ月となっているものがあります。
この解約予告のケースで言えば、居抜きでお店を引き継ぐのが一番お店を閉める方にとって都合のよい辞め方かもしれません。
次にお店を引き継ぐ方が、来月からやりたいと言えば今月で辞めればいいし、次の方が３ヶ月後と言えばそこまで頑張ればいいということだからです。
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