飲食店開業前に知っておこう｜店舗解約・退去の方法と基本的な流れと進め方
店舗やオフィスなどのテナント物件を退去する際には「原状回復」を始めとした工事や様々な行政手続きが求められます。本記事では、店舗退去時の基本の流れと抑えておきたい注意点をご説明致します。
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店舗やオフィスなどのテナント物件を退去する際には「原状回復」を始めとした工事や様々な行政手続きが求められます。本記事では、店舗退去時の基本の流れと抑えておきたい注意点をご説明致します。
工事の流れを理解したところで、それぞれの行程の理解を深めましょう。賃貸物件を退去する際に必ず必要となる「原状回復」について理解を深めておきましょう。店舗の退去は、基本的のこの「原状回復」という考え方を中心に手続きや工事を進めます。
原状回復とは、賃貸物件を契約前の状態に戻すことです。
原状回復を目的とした原状回復工事は主に「居抜き工事」と「スケルトン工事」の2種類の工事があります。
そして、賃貸の目的が、オフィスや店舗など事業として使用するかで、その工事にかかる費用や工事内容は異なってきます。
店舗の原状回復の範囲は、物件ごとによって様々です。先程述べたとおりその物件の契約内容、事業内容、立地になどにより大きく異なります。特にオーナーとの契約状況によってもその範囲と内容は異なってくるので、物件賃貸契約書の退去時の特約を確認しましょう。
ただし、ほとんどの場合、事業用の賃貸物件の退去時には、経年変化・通常損耗も含めほぼ全ての原状回復を行う義務が課せられている場合が多いです。
賃貸契約書の特約欄にこのような義務の記載がしてあった場合、壁のクロスや床のタイルカーペット、照明の管球などが経年劣化や通常消耗で傷ついている場合も基本的には全て借主の負担で原状回復工事を行わなければなりません。
基本的に、店舗やオフィスなど事業目的で物件を借りた場合の原状回復費用は借主がほぼ100%負担することになります。
なぜほとんど借主が負担するのかというと、事業目的の場合、さほど汚れない事業や特に汚れる事業があるなど幅が広いため、統一して100％負担になっています。
負担範囲の話でよく引き合いに出されることが多い国交省の「原状回復ガイドライン」というものがありますが、原状回復ガイドラインはあくまで住居を対象としており、事業目的の物件契約は対象外です。
住居の場合は経年劣化による破損は考慮されますが、先程述べたとおり、店舗では考慮されることはありません。借りた側が、賃貸契約書の原状回復特約の記載に則ってしっかりと修理、修復する必要があります。
店舗退去を行う際には、様々な場面で費用がかかります。その費用の大小は物件や不動産業者によって様々です。退去にかかる費用は一概にも目安を出すことすら難しいため、ここでは基本的に費用がかかる場面をご紹介いたします。
ご自身の店舗にどれくらいの費用がかかるかは、原状回復工事業者に見積もりをしてもらうことです。
原状回復工事とは、前述の通り、店舗を借りたときの状態に戻すことをいいます。こちらに関しては、賃貸契約書に記載されている金額を支払う形になりますが、契約書特約に記載されている限度を超えるような使用による過失などの場合、追加で負担することになります。
ただし、災害や経年劣化の場合、貸主が負担します。
貸主との契約の際に、どの程度の原状回復工事を行うか、範囲はどこまでかを詳細に話し合いを行わなかったために、退去時にトラブルとなる場合があるので注意が必要です。
先程までの流れ、費用を踏まえて、店舗退去前にこれだけは必ず確認しておくべき注意点とポイントをまとめます。
なお、これからご紹介するポイントはすべて、賃貸契約書に記載されています。店舗退去をお考えの際は、お手元に賃貸契約書をご用意の上、必ず以下の項目を確認しましょう。
店舗退去を予告する申請を提出したのちにすぐ賃料の支払いを終えるわけではなく、退去までの期間である3～12か月の間は賃料を支払う必要があります。
そのため、退去にかかる費用は、申請してから退去を行うまでの賃料も加味して算出しましょう。
賃貸契約書に記載されている定借年数がまだある程度の期間残っている状態で退去ができない場合、店舗を続けて生じる赤字額よりも、閉店して支払う空家賃のほうが、損出が少ない場合があります。
その場合は、空家賃を支払い続ける必要性がありますが、次のテナントを探すなどの対策をとることも可能です。次の入居者が決まっている状態であれば、契約年数が残っている場合でも、解約までの期間を減らすことができる可能性がでてきます。
契約期間満了よりも前に店舗を退去し、解約を進めたい場合、違約金を支払う必要性が生る場合があります。
またこの場合、契約時に支払いをしていた敷金も没収されてしまう場合がございます。そのため、契約期間満了よりも前に店舗退去を行う場合は注意が必要です。
店舗の契約時に支払う敷金（保証金）はその契約内容や期間によって償却されてしまいます。
そのため、払い戻し額がどの程度であるかどうかは、事前に賃貸契約書の記載箇所をご確認いただくか、大家さんまたは管理会社までお問い合わせください。
店舗退去の予告期間は大抵3～12か月です。
店舗退去を大家さんまたは管理会社に告知してから、すぐに退去することはできないので注意が必要です。
解約の起算日は「解約を口頭で申入れた日」なのか、所定の「解約通知書を提出した日」なのかは、物件ごとに異なりますので、必ず事前に原契約書をチェックしておきます。
店舗退去の告知を書類にて行うのか、口頭にて行うのかについてです。
結論から言うと、両方行いましょう。
大家さんまたは管理会社と円滑に店舗退去の手続きを進めていくためにも、書類の作成、提出後は大家さんまたは管理会社に事前に電話で伝えることを推奨します。
店舗退去時に発生する原状回復については入居時にご確認すると思いますが、費用面を考えると一番重要な確認事項です。
原状回復工事の範囲についてはその表記が曖昧であったり、あまり記載されていない場合もあるので注意が必要となります。
店舗退去後に返済される敷金（保証金）についてです。
敷金（保証金）は、原状回復工事の有無によってその費用が償却される可能性があります。返済期間については後日となり、すぐ返済されない場合もありますのでよくご確認ください。
また、賃貸契約書に記載されていない場合や不明点があれば、必ず大家さんまたは管理会社にご確認ください。
最後に店舗退去の費用を抑えるポイントをいくつかご紹介します。
基本的に賃貸契約書に記載してある費用を覆すことは難しいため、皆様が実践できる簡単な工夫をお伝えさせていただきます。交渉段階、原状回復工事前、敷金返金前、それぞれでご活用ください。
店舗退去をする際に、その後の入居者をみつけることで、内装をそのままの状態で引き渡すことや貸主が店舗退去費用を減額してくれることもあります。
賃貸契約満了よりも前に解約し、違約金を支払わなければならない場合にも、後継店舗を見つけることでその費用を削減できる可能性があります。
次の入居者が決まっていることが前提になりますが、店舗で使用していた厨房やカウンターテーブル等の造作を次期入居者に譲渡することで、原状回復工事や撤去工事に必要な費用を抑えることができます。
造作譲渡につきましては、大家さんまたは管理会社と相談のもと、積極的に進めて行きましょう。場合によっては大きな費用削減につながる可能性があります。
退去をする際の原状回復工事は、大家さんまたは管理会社の指定された工事業者が行うことがほとんどです。しかし、このような契約内容でも、他の原状回復業者に見積もりを依頼してみましょう。
そうすると、必要のない工事を要求されていることが判明することがあります。
その場合、大家さんまたは管理会社によっては、交渉に応じてくれて、不要な工事を減らすことができる可能性があります。
退去前に自分で綺麗にできる部分は徹底的に掃除しておきましょう。クリーニング費用や残置物撤去費用を抑えることに繋がります。
入居中にできてしまった傷や汚れも軽いものであれば自分で直せることがあります。DIYも考慮して、直せるところは直しておきましょう。
いかがでしたでしょうか？
当記事では、「店舗退去時に掛かる費用」についてご紹介させて頂きました。
店舗退去時における基本的な流れについては、下記記事で詳しく解説させて頂いておりますので、ぜひご参照くださいませ。
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